Has encontrado la casa. El precio funciona, el pago que le mostró la calculadora del constructor parece manejable y la tarifa de HOA en el listado está ahí en blanco y negro. Entonces, ¿por qué las personas que han comprado nuevas construcciones en Florida Central siguen diciendo que el costo mensual los sorprendió?
Por lo general, todo se reduce a algo que la hoja de listado no menciona. Aquí a menudo se aplica un segundo cargo a las casas más nuevas; separado de la Asociación de Propietarios, sentado en un lugar completamente diferente; y muchos compradores no se enteran hasta que ya están leyendo su primera declaración de impuestos sobre la propiedad. No está oculto exactamente. Es fácil pasarlo por alto si nadie te lo indica.
Analicemos cuáles son realmente estas dos tarifas, por qué son diferentes y cómo encontrar el número real antes de hacer una oferta y no después.
HOA y CDD no son lo mismo
La gente usa "las tarifas" como si fuera un solo cubo, y ahí es donde comienza la confusión. Una HOA y una CDD son dos mecanismos diferentes, creados por diferentes partes, recopilados de diferentes maneras y por diferentes motivos. Se trata de un cargo de comunidad privada. El otro se acerca más a una forma de financiación que depende de su factura de impuestos.
Si solo recuerda una cosa de este artículo, hágalo así: la tarifa de HOA que ve en el listado a menudo es solo una parte de la imagen. En muchas comunidades más nuevas con planificación maestra, hay una evaluación de CDD en algún lugar que el listado no muestra, y puede cambiar significativamente lo que realmente paga cada mes.
Lo que realmente cubre y factura una Asociación de Propietarios
Una Asociación de Propietarios; asociación de propietarios; es la organización privada que gestiona los espacios y estándares compartidos de una comunidad. Cuando compras en una comunidad con una Asociación de Propietarios, aceptas pagar y seguir sus reglas.
Dependiendo de la comunidad, sus cuotas de HOA pueden cubrir la piscina y la casa club, el paisajismo de las áreas comunes, las puertas y la seguridad, los caminos privados, la basura y el cumplimiento de los estándares comunitarios; los colores de pintura, las vallas, si se puede aparcar un barco en el camino de entrada. Le factura directamente y el cronograma varía: algunas HOA cobran mensualmente, otras trimestralmente y algunas anualmente. El número suele aparecer claramente en el anuncio, que es exactamente la razón por la que los compradores se fijan en él y asumen que es toda la historia.
Una HOA tiene un costo real y vale la pena comprenderla por sí sola; pero es la pieza que la mayoría de los compradores ya saben que deben buscar. La parte que atrapa a la gente es la otra.
Qué es una CDD y por qué aparece en su factura de impuestos
Un CDD; distrito de desarrollo comunitario; Es un mecanismo separado que muchas comunidades nuevas con planificación maestra en Florida Central utilizan para financiar la infraestructura que hizo posible la comunidad en primer lugar: las carreteras, las líneas de agua y alcantarillado, el drenaje y, a veces, las propias comodidades. En lugar de que el constructor fije el precio de todo eso en la casa y le cobre por adelantado, el costo se distribuye a lo largo del tiempo y lo pagan los propietarios que viven allí.
Aquí está el detalle que hace tropezar a la gente. La evaluación de CDD no aparece como una factura de HOA. Aparece como una partida en su factura de impuestos a la propiedad; en la lista de impuestos, recaudados de la misma manera que sus impuestos a la propiedad. Por lo tanto, un comprador que escanea la cifra de HOA del listado, y solo esa cifra, puede perderse la CDD por completo. No está junto al número que les dijeron que miraran.
Y no es pequeño. Una evaluación de CDD puede agregar aproximadamente entre $150 y $350 por mes al costo real de ser propietario de la vivienda. Esto no es un error de redondeo en un presupuesto mensual; esa es la diferencia entre cómodo y estirado.
¿Por qué las nuevas comunidades planificadas generalmente tienen ambos?
Entonces, ¿por qué tantas de las comunidades más nuevas y ricas en servicios tienen una HOA y un CDD? Porque los dos resuelven problemas diferentes. El CDD fue la herramienta utilizada para financiar y construir la infraestructura; a menudo está vinculado a un bono emitido hace años para pagar todo eso. La HOA es lo que dirige y mantiene la comunidad día a día una vez que la gente vive en ella.
Es por eso que uno tiende a ver ambos exactamente en los lugares que más atraen a los compradores: las comunidades planificadas maestramente con senderos, las piscinas estilo centro turístico, las entradas bien cuidadas. Esas comodidades y esa infraestructura fueron costosas de construir, y la CDD es una forma común en que las comunidades de Florida Central distribuyen ese costo entre los propietarios a lo largo del tiempo. No es una señal de que algo esté mal en la comunidad. Es sólo parte de cómo se construyeron muchos de ellos; y parte de lo que te estás registrando.
Cómo encontrar el CDD antes de hacer una oferta
La buena noticia es que una CDD se puede conocer con antelación. Es público, está en la lista de impuestos y con las preguntas correctas puedes precisar el número real antes de comprometerte; no después. Aquí se explica cómo hacerlo.
Un ejemplo real: HOA + CDD en una comunidad de Lake Nona u Horizon West
Imagínese dos de las áreas sobre las que más pregunta la gente. En partes de Lake Nona, la evaluación CDD comúnmente oscila entre $ 1,500 y $ 3,000 al año. En Horizon West, suele rondar entre 1.800 y 3.000 dólares al año. Esas son cifras anuales y se suman a lo que cobra la Asociación de Propietarios.
Juega eso. Si estuviera presupuestando solo el número de HOA y la comunidad tiene un CDD en el extremo superior de esos rangos, podría estar viendo un par de cientos de dólares al mes que no había contabilizado. La casa no se volvió más cara; simplemente aún no estabas viendo el costo total. Los rangos varían según la comunidad e incluso según la fase dentro de una comunidad, así que trátelos como una sensación de escala, no como una cotización para una dirección específica.
Por qué la calculadora de pagos del constructor puede engañarle
Las calculadoras de pagos en línea de los constructores son útiles para tener una idea aproximada, pero pueden dejarlo con un número inferior a la realidad. Algunos no muestran el CDD con claridad, y debido a que el CDD se encuentra en la factura de impuestos en lugar de en la línea de HOA, es fácil que quede fuera de lo que le muestra la calculadora.
No se trata necesariamente de alguien que esté intentando hacer algo rápido. Es posible que una calculadora diseñada para estimar el capital, los intereses y el seguro simplemente no incluya una evaluación que se recauda a través de la lista de impuestos. La cuestión no es desconfiar de la herramienta; es conocer su punto ciego e ir a buscar la cifra de CDD tú mismo en lugar de asumir que la calculadora ya lo hizo.
Cuándo se liquida un bono CDD (y cuándo no)
Una evaluación de DDC suele tener dos partes y la distinción es importante. Parte de esto es pagar el bono; la deuda que financió la infraestructura original. Esa parte puede eventualmente retirarse una vez que se cancele el bono, razón por la cual ocasionalmente escuchará que la CDD de una comunidad "desaparece". A veces, parte de ello realmente lo hace.
Pero normalmente hay una segunda parte para operaciones y mantenimiento continuos; mantener en funcionamiento la infraestructura compartida; y esa parte generalmente continúa incluso después de que desaparece el vínculo. Por lo tanto, vale la pena preguntar, para la comunidad específica y la fase que está analizando, qué parte del CDD es bono versus operaciones, y aproximadamente dónde se encuentra ese bono en su cronograma de pago. Dos viviendas en la misma zona pueden tener situaciones de DDC muy diferentes dependiendo de cuándo se construyó su fase.
Preguntas para hacerle al constructor y a la compañía de títulos
No es necesario ser un experto para obtener respuestas claras. Sólo necesitas preguntarle a las personas adecuadas las cosas correctas. Algunos que vale la pena anotar:
Para el constructor o agente de ventas: ¿Existe un CDD en esta casa? ¿Cuál es la evaluación anual actual de CDD para este lote y fase específicos? ¿Cuánto corresponde a bonos versus operaciones y mantenimiento? ¿Cuándo está previsto que se liquide el bono? ¿Y puedo ver un costo mensual estimado completo que incluya impuestos, HOA y CDD juntos?
Para la compañía de títulos (y su propia revisión de los documentos): ¿Puede confirmar la evaluación de CDD que aparece en la lista de impuestos de esta propiedad? ¿Se avecina algún cambio previsto en la evaluación? Obtener la confirmación del CDD a través del proceso de cierre, por escrito, es la forma de convertir "Creo que es aproximadamente esto" en un número que realmente pueda planificar.
Si está sopesando una casa en una de estas comunidades y no está seguro de cuál es el número total real, es normal que necesite un segundo par de ojos. Nos complace ayudarlo a rastrear las cifras reales de HOA y CDD para una comunidad específica para que pueda decidir sobre números reales; No hay presión en ninguno de los dos sentidos.
